מקרקעין

תמ"א 38 

המשרד עוסק רבות בתחום של הרחבות בניה לרבות בהתאם לתמ"א 38.
נושא זה הינו מורכב וסבוך אשר תופס בשנים האחרונות תאוצה רבה מסיבות מובנות, על אף הקשיים הלא מבוטלים הקיימים בתחום זה.

היתרונות בהליך זה הינם מובנים. מצד אחד, דיירים המתגוררים בבניין ישן, יזכו לשיפוץ כללי, לחיזוק המבנה מפני רעידות אדמה, התקנת מעלית ולעיתים לתוספות בניה בדירתם, וזאת ללא תשלום. מאידך, הקבלן שנושא במלוא עלויות הדיירים, לרבות העלויות המשפטיות בייצוגם- נהנה מהרחבות הבנייה. 

יש להבהיר כי על פי תנאי תמ"א 38, לא כל בניין זכאי להינות ממנה, שכן קיימים קריטריונים ברורים כדי להיכנס לגדר תנאי תמ"א 38.
כמו כן, לא כל הרחבת בנייה תיעשה דווקא על פי תמ"א 38, שכן ניתן לבצע הרחבות בנייה, על פי היתרים קיימים במקרים מסויימים אף מעבר לכך על פי היתרים המעוגנים במסגרות נורמטיביות נוספות.

כדי לבצע הליך הרחבה על פי תמ"א 38, על הדיירים, בעלי הדירות, ליתן הסכמתם לתהליך, מסיבות ברורות. יחד עם זאת, הרוב הנידרש לצורך קבלת אישור משתנה ממקרה למקרה על פי תכנית היזם, כאשר במקרים מסויימים נידרשת הסכמה מלאה, פה אחד, של כל הדיירים.

זו הסיבה כי הוצאה לפועל של תכנית מסוג זה יכולה להיארך זמן רב, עד שנים. עם זאת, יתרונות ההליך הם ברורים לכל הצדדים.
במקרים בהם מתבצע פרוייקט של תמ"א 38, על הדיירים להיות מודעים כי לא צריכים לחול עליהם כל הוצאות מכל סוג על בביצוע הפרויקט, והדבר צריך להיות מעוגן היטב בהסכם שבינם ובין היזם. על הוצאות אלה נמנים תשלומי מס מכל סוג ; הוצאות מפקח על הפרויקט וכן הוצאות ייצוג משפטי של הדיירים מול היזם. בכל אלה ועוד- היזם נושא בכל העלות הכספית.

יחד עם זאת, כאשר ברצון הצדדים לבצע פרויקט מסוג זה קיימים מספר שלבים חשובים שיש לבצע מעבר לבדיקת ההיתכנות המעשית של הפרויקט, כגון הסמכת עו"ד מטעם הדיירים ; מתן אישור עקרוני לביצוע הפרוייקט, מינוי נציגים מטעם הדיירים ושלבים נוספים.

אחד מהעניינים החשובים שיש לוודא בבחינת הפרויקט, הינו מידת ניסיונו של היזם בביצוע פרוייקטים מסוג זה, שכן קל להבטיח לדיירים הבטחות אך היישום, לרוב, קשה יותר. ולכן חשוב כי הדיירים יווכחו כי המדובר ביזם שביצע פרויקטים של תמ"א 38 בעבר (אם כי אין רבים כאלה יחסית).

כמו כן, על הדיירים לוודא כי משרד עורכי הדין שמייצגם מכיר התחום של תמ"א 38 והיה שותף לייצוג  בפרויקטים מסוג זה, וזאת על מנת שהדיירים יהיו מוגנים מפני השלכות שעלולות להיגרם, לרבות חיובים כספיים שלא אמורים להיות מוטלים עליהם, בדמותם של בטחונות ביצוע ובדק ראויות וכדומה, בהתאם לכל מקרה ומקרה.

משרדנו טיפל וייצג דיירים בפרויקטים מסוג זה, וצבר ניסיון בתחום. חשוב לדיירים לדעת כי אל להם להתפשר על ייצוג משפטי נאות, הואיל וזכותם לבחור כל  עו"ד שאת עלותו משלם היזם.