השקעות נדל"ן ברומניה, למקצוענים בלבד? טיפים לרכישת נדל"ן וביצוע עסקאות ברומניה

עו"ד שרון כהן *

בשנים האחרונות רומניה החלה בגל התפתחות כלכלי אדיר.

רומניה שיצאה משיניי המשטר הקומוניסטי בסוף שנות ה-80, החלה לבנות עצמה במובנים רבים כאשר התמורות הכלכליות הן בלתי נתפסות בשיעורן.

רמת ההתפתחות ברומניה מבחינת כלכלה ונדל"ן היא בלתי משוערת, ויש אף מומחים הגורסים כי חסרים קרוב למיליון יחידות דיור ברחבי רומניה.

ואכן, משקיעים זרים החלו בשנים האחרונות להיכנס לשוק הנדל"ן הרומני, מתוך מחשבה כי יוכלו "לעלות על הגל" השוטף את רומניה בצמיחה ופיתוח כלכלי. בין משקיעים אלה, הישראלים תפסו מקום של כבוד.

בהקשר זה חשוב לציין כי רבות מן ההשקעות הזרות שנכנסו לרומניה בשנים האחרונות מגיעות מכספים המושקעים על ידי האיחוד האירופי אשר מושקע בעיקר בתשתיות, וכן בהשקעות ענק מארה"ב הרואה ברומניה כשותפה אסטרטגית ברמות שונות, דבר שיכול להסביר את ההתפתחות הגדולה בתשתיות ברומניה שמגיעות לחלקים רבים במדינה.

העלייה במחירי הנדל"ן ברומניה הינה בלתי נתפסת בשנים האחרונות. כך, לשם ההמחשה דירה שהוצעה למכירה בבוקרשט בתחילת שנות ה-2000, במחיר של כ-40,000 דולר ואף פחות, כיום תימכר במחיר של כ-160,000 אירו. אולם, עליית המחירים המאסיבית התרחשה דווקא במחירי הקרקעות הן בתוך בוקרשט וכן ובעיקר בקרקעות מחוץ לבוקרשט. בקרקעות אלו שחלקן מוגדרות כחקלאיות בצורה זו או אחרת, אירעה עליית מחירים בשיעורים בלתי נתפסים.

יחד עם זאת, לא הכול ורוד. לצד ההתפתחות הכלכלית הענפה, חשוב לציין כי משקיעים רבים לרבות ישראלים אשר ביקשו לנצל את גל השגשוג, למצער נכשלו כשלון חרוץ עד שהשקעתם כמעט וירדה לטמיון, וזאת מסיבות רבות ומגוונות,שיובאו להלן, אשר ראוי לכל משקיע קטן כגדול ליתן להן יתר תשומת לב, במיוחד בשוק הרומני, שבניגוד למה שהוא מוצג, הוא שוק תובעני, הדורש ידע וניסיון.

להלן מספר דגשים מומלצים:

1. רמת ציפיות המשקיע. על משקיע פוטנציאלי קודם כל לשאול את עצמו למה הוא מצפה בהשקעתו? האם ל"רווח מהיר"? או דווקא רווח לטווח הבינוני והארוך? על כל משקיע לבחון בביקורתיות רבה כל הצעה שמבטיחה רווחים "מהירים" או "קלים". רווחים קלים נראים קוסמים, וראוי למשקיע לבחון ההצעה בשבע עיניים, ואת מידת הניסיון והמוניטין של מציעי העסקה. ולכן, על המשקיע לתאם את ציפיותיו בשום שכל ובאופן ריאלי.

2. נתונים אודות הנכס. כאשר למשקיע מוצע נכס למכירה, עליו לדעת לנתח היטב את הנתונים המובאים אליו. כך למשל במידה ומובטחת תשואה, מעבר לכך שיש לבחון את אמיתות התשואה, יש לבחון מיהו שוכר הנכס, לאיזו תקופה, ומהם תנאי השכירות. חשוב לציין כי לזהות השוכר חשיבות משמעותית, כאשר שוכרי נכסים אשר נמנים על חברות גדולות, מוסדות מוכרים וכו', הם בעלי ערך גדול ביותר לתמחור הנכס, אפילו אם התשואה נמוכה יותר.

3. באשר לקרקעות, על המשקיע לבחון פרטים רבים ולערוך מחקר באשר לסביבה, תכניות הפיתוח ברשויות האזוריות, קרבה לכביש ראשי, מעברים בין חלקות הקרקע, וגישה לתשתיות. לכל מרכיבים אלה, ולמרכיבים נוספים חשיבות רבה בבחינת הפוטנציאל העסקי הגלום. פרט נוסף שיש לבחון הוא הגדרת הקרקע. אם זוהי קרקע המיועדת לבנייה ברור כי שוויה יהיה גדול מקרקע חקלאית. אולם על פי הדין הרומני, ישנן מספר הגדרות ל"קרקע חקלאית" להן השלכות שונות.

4. חשיבות בעריכת העסקה על פי הדין הרומני. כפי שנהוג לומר "ברומא התנהג כרומאי", כך גם בכל הקשור לביצוע עסקת נדל"ן ברומניה. חשוב והכרחי לבצע העסקה ללא קיצורי דרך על פי הדין הרומני, על כל המשתמע מכך, דבר שיקנה בטחון בביצוע העסקה.

5. סוגיית המס. חשוב להבהיר למשקיעים ישראלים כי הם ממוסים על רווחיהם בחו"ל על פי דיני המס בישראל, ועליהם להיערך ולהיוועץ עם רואה חשבון ישראלי, שיתן דעתו בכל הקשור להיבט המס בעסקה זו.

6. היזהרו מ"מומחים". לא אחת מציגים עצמם אנשים כאלה ואחרים כמי שבידם "עסקאות שאין לאיש" או "הזדמנויות נדירות", או כאלה אשר מציגים עצמם כמי שעשו הון בעסקאות נדל"ן והנה הם מציעים לאחרים להצטרף ל"חגיגה". כפי שנאמר לעיל, רומניה הינה מקום בטוח יחסית לביצוע עסקאות ובלבד שהעסקאות נעשות כדין ועל פי בדיקה מוקדמת ומקיפה. יש לזכור שאין לאיש מונופול על ידע או על הזדמנויות עסקיות ברומניה. מומלץ לבחון מהו ניסיונו ובעיקר מהו המוניטין שצבר לעצמו מציע כזה או אחר בשוק המקומי ובכלל. ובכל מקרה ראוי להתייחס כאמור לכל מציע ולכל הצעה בביקורתיות ובזהירות ראויה.

7. חשיבות בליווי אנשי מקצוע בעלי ניסיון ואמינות ללא רבב. ביצוע עסקה ברומניה איננה דומה לביצוע עסקה בישראל. מעבר למרחק הפיזי בין המדינות, מערכת החוקים, דרך ניהול המשא ומתן, ודרך ביצוע העסקה אינם זהים למה שמוכר וידוע בישראל. ולכן, מומלץ למשקיע פוטנציאלי לעבוד עם אנשי מקצוע ובעלי ניסיון איש איש בתחומו, בין אם אלה אנשי טאבו, עורכי דין, או נוטריונים אשר חשיבותם מכרעת בעסקאות נדל"ן. מעבר לפן המקצועי והניסיון הדרוש, דרושה רמת אמינות גבוהה במיוחד מן הסיבות שהזכרנו לעיל, להבטחת שקיפות מידע וקידום העסקה על בסיס נתונים עובדתי אמין ככל הניתן. כמו כן, מומלץ ככל הניתן לבחון נכס מסוים שהוצע לרכישה עוד בטרם הזמנת הטיסה לרומניה והשהייה שכבר איננה זולה כמו בעבר. ככל הניתן ראוי לבצע בדיקה מקדימה ולו ראשונית בדבר מצבו של הנכס כדי לחסוך ככל הניתן זמן וכספים מיותרים.

לסיכום-

אמנם השוק הרומני הפגין בשנים האחרונות יציבות יחסית ומגמה של עליית מחירים מתמדת, אולם, ביצוע עסקת נדל"ן ברומניה, ככל עסקה, איננה מבטיחה רווחים או תוצאות מוצלחות בהכרח. כדי להשיא הסיכויים לביצוע עסקה בטוחה ראוי ככל הניתן לפחות בכל הקשור לעניינים אשר בשליטת המשקיע כגון בדיקת הנכס והליווי על ידי אנשי מקצוע אמינים ושאר הפרמטרים כאמור לעיל, שילווה באנשים מנוסים ואמינים, תוך ניצול החושים העסקיים.

בהצלחה!

* הכותב הינו עורך דין ומגשר ממשרד שרון כהן ושות', העוסק בין היתר בליווי עסקאות ברומניה, וכן במשפט אזרחי – מסחרי וקניין רוחני.

אין לראות האמור לעיל משום ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי, ואין לראות בדברים אלה משום מצג כלשהו ביחס לשוק הרומני, ויש לראות בכתוב כהסבר כללי בלבד.