סוגיות בענייני "קבוצות רכישה" להשקעה ברומניה
עו"ד שרון כהן
לאחרונה מוצעות לישראלים עסקאות נדל"ן רבות ברומניה באמצעות מה שקרוי "קבוצות רכישה". היתרון הוא ברור. כך יכולים לחבור מספר משקיעים "לא מקצועיים" ולהשקיע סכומים קטנים יחסית לרכישת נכס יקר על ידי מתן ניהול העסקה לגורם "מקצועי" ומנוסה. יתרון נוסף הוא פיזור הסיכון לאור המספר הגדול יחסית של חברי הקבוצה, ולאור היקף ההשקעה.
לצד היתרונות חשוב ביותר ללמוד על מלא ההשלכות בעסקה מסוג זה.
במאמר זה אתמקד בהיבטים הקשורים בעסקאות הנעשות באמצעות "קבוצות רכישה", והמוצעות על ידי אנשי קשר ישראלים. יחד עם זאת, מאמר זה נכון לגבי כל עסקת נדל"ן ברומניה.
לשם ההמחשה, אתאר בקצרה מקרה מן הפרקטיקה, מבלי לחשוף כמובן את פרטיו:
מעשה בישראלי החי בישראל, אשר טען כי שותפו ישראלי גם כן, הינו אדם בעל ממון רב החי ברומניה, אשר רכש לפני מספר שנים קרקע חקלאית גדולה בשטח של מאות דונמים באמצעות חברה מקומית רומנית (דבר שלרוב מתבקש על פי הדין הרומני).
אותו ישראלי הציג עצמו כנציג החברה בישראל, והחל להציע לקבוצות כאלה ואחרות לרכוש חלקים מן השטח. המאפיין את אותם המשקיעים הוא חוסר בקיאותם בעסקים בכלל וברומניה בפרט. הנ"ל הציע למשקיעים לרכוש יחידות של דונם מתוך השטח הגדול, כאשר טען כי על כל 5-7 משקיעים, יקים עבורם חברה שתחזיק בשטחים ספציפיים.
ואכן, רבים החלו להשקיע לאור ההבטחה, כי כספם ישיג תשואות גבוהות יותר מכל קרן השתלמות, פנסיה או תכניות חסכון אחרות, לאחר שהקרקע תופשר לבנייה ותימכר. ההשקעות של כל משקיע היו קטנות יחסית והסתכמו בקצת יותר מ-100,000 ₪.
בעקבות חשד שעלה אצל מי מן המשקיעים הפוטנציאלים, ולאחר בדיקה, עלו העובדות הבאות:
· לא נערך הסכם קביל על פי הדין הרומני.
· הרוכשים מעולם לא קיבלו חשבונית כדין על כספם ששולם.
· נוסח התרגום למתן יפויי הכוח בפני נוטריון כלל לא עסק בנושא העסקה.
· הסתבר כי השטח שנרכש, מעולם לא חולק בניגוד להבטחות, ומספר המניות שנמכרו כלל לא עלה בקנה אחד עם היקף השטח שלכאורה נקנה.
· התברר כי המשקיעים רכשו מניות בחברה עלומה, שכלל לא ברור מה הקשר בינה ובין החברה שמחזיקה בקרקע.
· חמור מכך- הסתבר כי משקל כל משקיע בחברה הינו אפסי הואיל ובעלי החברה הישראלי הותירו בידיהם רוב מוחץ במניות באופן שלא מתיר למשקיעים כל משקל או יכולת השפעה על השקעתם.
ויודגש- כל האמור לעיל התגלה לאחר שאיש מן הקבוצה לא חשד עד אז או אפילו העלה על דעתו כי קיימת בעיה כלשהי לאור האמון שרחשו לאיש הקשר.
התברר איפוא, כי המשקיעים נתנו את מיטב כספם על דבר לא ברור, שלא לומר על קרן הצבי.
מקרה זה אינו יוצא דופן. לא אחת בפרקטיקה מוצעות עסקות נדל"ן באמצעות קבוצות רכישה על ידי ישראלים.
לאור האמור לעיל, ראוי ליתן הדגשים הכלליים הבאים:
1. קבוצות רכישה אינה עסקה שגרתית. לא משנה עד כמה ינסו מציעים "למכור" עסקה כזו, יש לזכור כי קבוצת רכישה היא עסקה לא שגרתית המצריכה משנה זהירות, הואיל והיא יורדת לנבכי דיני התאגידים והמקרקעין ברומניה.
2. ביצוע עסקה ביעוץ משפטי צמוד על פי דיני רומניה. על משקיע פוטנציאלי לפעול תוך קבלת יעוץ צמוד מטעמו ולא להסתמך על "עצות" או "המלצות" מפוקפקות. יעוץ כזה צריך להתבצע כדבעי על פי הדין הרומני. כך למשל, ישנה חשיבות גדולה בבחינת המסמכים הקשורים בחברה המוקמת לצורך איגוד קבוצת הרכישה. מסמכים רבים דורשים אימות ויפויי כוח בפני נוטריונים, וחובה לבצעם כהלכה.
3. חשיבות בקיום חוזה על פי הדין הרומני. על פי הדין, חוזה לרכישת נדל"ן צריך להיעשות מול נוטריון, ערוך כנדרש.
4. חשבונית מס. בביצוע רכישת נדל"ן על ידי חברה, על הרוכש לקבל חשבונית "פאקטורה", הערוכה כדין על פי הדין הרומני. כל מסמך אחר כגון "אישור קבלת כספים" בעברית- אינו תקף.
5. בחינת הרישום המשפטי. על קבוצת הרכישה לבחון היטב מה בעצם היא רוכשת. האם מניות בחברה המחזיקה? האם זכויות הצבעה? או שמא מניות בחברה אחרת המחזיקה בחלק ממניות החברה המחזיקה?.
נושא זה הינו סבוך אך מהותי ביותר. הניסיון מלמד, כי לרוב כאשר מוצעות לקבוצת רכישה מניות מתוך חברה המחזיקה, כחלק מהצעת הרכישה מבקשים בעלי המניות המקוריים להישאר רוב בחברה. למעשה קבוצת הרכישה לא נותנת הדעת לעובדה כי חבריה עלולים למצוא עצמם ככלי שרת בידי בעלי המניות העיקריים, כאשר קולם או משקלם הוא אפסי, במיוחד כאשר מדובר בקבוצה המורכבת מיחידים רבים.
כמו כן, מומלץ לקבוצת הרכישה לבדוק היטב את החברה אליה הם נכנסים בין כיחידים ובין באמצעות חברה. שכן, חשיבות גדולה קיימת בבחינת מסמכי ההתאגדות ובדיקת כשרותם. בנוסף, מומלץ ביותר לבחון את "ההיסטוריה" של החברה בכל הקשור לתשלומי מיסים לרשויות השונות.
אלו הן המלצות בקליפת האגוז בלבד. כאמור זהו נושא מורכב ביותר שרבים מעדיפים לטמון ראשם בחול ולא להיכנס לסוגיות מורכבות אלו הדורשות ידע ובדיקות מקצועיות, אולם בחינת מצב החברות הינה תנאי בל יעבור למזעור סיכונים בביצוע עסקה.
6. ניהול החברה. על המשקיעים לבחון היטב את יחסי הכוחות ובחינת השאלה המכריעה: מי הוא מנהל החברה שעתיד להחליט על גורל השקעת הקבוצה?. כחלק מבחינה זו יש לבחון מי מוסמך לחתום בשם החברה על חשבונות הבנק? מי האחראי על הכספים? מיהו האדמיניסטרטור בחברה שהוא תפקיד חשוב בתאגיד ברומניה? וכן יש לדאוג בהסכם המייסדים לכל תרחיש, לרבות הוראות ומנגנונים לפירוק החברה.
7. בחינת מצב הקרקע. פעמים רבות מציעים לקבוצות הרכישה לרכוש יחידות מוגדרות מתוך גוש קרקע. דא עקא, שלא תמיד הדבר אפשרי או נכון. בהנחה שפלוני מקבל אחוז מסויים מחברה אין זה אומר כי הוא בעל חלק מסויים או בעל שטח מוגדר מתוך הקרקע. כל שהדבר אומר הוא כי לפלוני יש אחוז יחסי בחברה המחזיקה בקרקע (בדומה לדיני השיתוף). זהו הבדל חשוב ומכריע הואיל וכך משקיע יחיד בקבוצה הינו למעשה שותף של משקיעים נוספים, שלעיתים כלל אינו מכיר אותם ונתון לחסדיהם.
8. חלוקת השטח. בדיקה חשובה שיש לערוך הינה האם לקרקע יש אישור חלוקה כדין לחלקות משנה, מה שקרוי "קדאסטרו", שהוא למעשה הליך שבו נערכת מדידה ונקבעים גבולות השטח כלפי פנים וחוץ.
9. תיחום העסקה בזמנים סבירים. אמנם יש נטייה לרבים לחשוב כי רומניה היא ארץ הבירוקרטיה וכי כל ביצוע פעולה לוקח זמן רב. הדבר נכון באופן חלקי. אמנם קיימת בירוקרטיה, אך אין להפריז בה. ולכן, יש לקבוע מנגנוני זמן ראויים וסבירים לקיום פעולות כגון העברת מניות, רכישת מניות וכו'.
10. בטחונות. כמו בכל עסקה, יש לדאוג לבטוחות, גם כאשר מדובר בסכומים קטנים יחסית, קל וחומר כאשר הדבר נעשה לרוב בדרך של "חבר מביא חבר". ברם, יש לזכור היטב: היקף הסכום המושקע אינו מצביע על היות העסקה פשוטה. במקרה זה ההיפך הוא הנכון. מדובר בעסקה לא שגרתית המצריכה בדיקות רבות, כאשר ריבוי המשקיעים והמבנה התאגידי אינו מקל על עסקה כזו. ולכן, כאשר מדובר בישראליים המוכרים מרכולתם בשוק הרומני, מבלי לגרוע מכל בטוחה הניתנת למימוש ברומניה, ראוי ונכון לדרוש בטחונות מתאימים בישראל לרבות ערבות אישית וערובה בנכס, וקביעת מנגנוני סמכות עניינית ומקומית מול יזמי העסקה.
האמור לעיל הינו רק בבחינת המלצות ודגשים, ואינו ממצה את הבדיקות המקיפות שיש לערוך כל מקרה לגופו.
חשוב להדגיש כי שוק הנדל"ן הרומני גילה בשנים האחרונות יציבות במגמתו של עליית מחירים. איש אינו יכול להבטיח כי מגמה זו תישמר, אולם כך או כך חשוב ביותר להתייחס לרכישת נדל"ן בקבוצת רכישה כעסקה הדורשת בדיקות רבות, על אף העובדה כי לעיתים ההשקעות של כל יחיד בקבוצה אינן גבוהות. כאשר העסקה נעשית על פי כללי הזהירות הנכונים השקעה זו עשויה להשתלם כל זמן שמגמת עליית המחירים נמשכת.
* הכותב הינו עורך דין ומגשר ממשרד שרון כהן ושות', העוסק בין היתר בליווי עסקאות נדל"ן ברומניה, וכן במשפט אזרחי – מסחרי, וקניין רוחני.
אין לראות האמור לעיל משום ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי, ואין לראות בדברים אלה משום מצג כלשהו ביחס לשוק הרומני, ויש לראות בכתוב כהסבר כללי בלבד, ועל כן אין להסתמך על מידע זה ללא יעוץ משפטי.