סוגיות בענייני חברות "גוש-חלקה"
עו"ד שרון כהן
דירות רבות, הבנויות לרוב בבניינים ישנים שנבנו בשנות ה-50 במרכזי ערים, רשומות ברישום כפול, הן בפנקסי המקרקעין (בטאבו) והן אצל רשם החברות. כך למשל, בתל אביב, תופעה הקרויה גם כחברות גוש-חלקה, זו נפוצה באזורים רבים.
במצב הרגיל כאשר רוכשים דירה אשר עברה הליכי הרישום המקובלים בטאבו במסגרת רישום הבית המשותף, זכויותיה תופענה בנסח הטאבו כדירה אשר שם בעליה ופרטי הנכס יהיו מסוימים וברורים ככל הניתן. לא כך הוא בדירות הרשומות במסגרת חברות גוש חלקה.
הרישום
רישום דירות אלה נעשה בדרך של הקניית זכות חכירה לבעליהן, מטעם חברה בע"מ אשר הוקמה בשעתו, והיא רשומה כבעלת הדירה והנכס בו בנויה הדירה.
כפועל יוצא מן העובדה הזו, הדירות אינן נרשמות כבית משותף עם תתי חלקות עצמאיות, אלא כדירות אשר זכותן מעוגנת בחכירה אשר העניקה החברה לבעלי הדירה, וכן במספר מניות כלשהו שהוסב לטובת בעלי הדירות. ככלל הרישום הוא נחות מן הרישום הרגיל. בזמן שדירות רבות מעוגנות ברמה הקניינית (בעלות), הרי שהזכות על פי רישום חברות גוש חלקה הינו אובליגטורי.
יוצא אם כן, כי לבעלי הדירות הרשומות במסגרת חברות גוש חלקה, קיימות ככלל, הזכויות הבאות: חכירה מאת החברה אשר נרשמת בפנקסי המקרקעין (הטאבו) וכן מניות מאת החברה לטובת בעלי הדירה אשר רשומות אצל רשם החברות.
הסיבה העיקרית להופעת סוג זה של רישום הינו לאקונה היסטורית שבעבר אפשרה תכנוני מס, בעיקר אפשרות להתחמקות ממס שבח במקרה של מכירת הדירה כאשר הזכויות נרשמות כמניות בחברה. דא עקא, כי לאקונה זו כבר אינה קיימת ומולאה יחסית מהר לכשהתבררה. ואולם, הדבר לא מנע את הופעתן של דירות אלה במסגרת חברות גוש חלקה, אשר אינן אלא זכר היסטורי ללאקונה שכבר אינה קיימת.
ואולם, על המבקשים לרכוש דירה הרשומה בצורה זו, להתמודד עם בעיות לא מעטות העולות מדרך רישום ייחודית זו.
לא אחת רוכשים נמנעים כליל מההתמודדות המשפטית עם צורת הרישום הזו. במקרים רבים עורכי הדין המייעצים לרוכשים תומכים בהחלטת הרוכשים, בשל הסיכונים והבדיקות הייחודיות שיש לבצע במקרים של רישום זה. ואולם, כפי שאבאר להלן, נדמה כי במקרים רבים החלטת הרוכשים שלא להתמודד עם דרך רישום זו הינה פזיזה ונובעת לעיתים מחוסר הבנת המטרייה המשפטית, אשר למרבה הצער יכולה להובילם לאובדן דירה פוטנציאלית טובה.
הבעיות המשפטיות האפשריות.
כאמור, אין מדובר בדרך רישום אולטימטיבית. ההיפך. צורת הרישום הנ"ל היא מסורבלת, לא ברורה ודורשת בדיקות כפולות הן בפנקסי המקרקעין (טאבו) והן אצל רשם החברות.
בפנקסי המקרקעין-
מעבר לבדיקות הבסיסיות המחייבות בדיקה כגון זיהוי החוכרים, רישומי הערות אזהרה, עיקולים ומשכנתאות (יש לבחון היטב נסח הטאבו הואיל והערות אלו אינן רשומות תמיד לצד רישום הזכות), הרי שנדרשות בדיקות נוספות וייחודיות:
א. הזמנת שטר החכירה המקורי. שטר זה מהווה למעשה המסמך המכונן בין בעל הדירה והמניות המקורי שרכש הדירה מן החברה ובין החברה. כמו כן, השטר דרוש לצורך העברת הזכויות בשלב מאוחר יותר.
ב. יש לבחון היטב ולזהות את הדירה, מיקומה בבניין, ואת פרטי בעל החכירה המקורי.
ג. ראוי לבחון האם בתנאי השטר, נדרשת הסכמת החברה להעברת זכויות. במקרים רבים שטר החכירה קובע כי במקרה של מכירת ו/או הסבת זכויות החכירה נדרשת הסכמת החברה (סוגיה זו תידון בהרחבה להלן).
ד. בדיקת סוגיית ההסכמה לגבי רישום וסילוק משכנתא.
ה. בחינת התנאים לחידוש תנאי החכירה. במקרים רבים החכירה המוענקת הינה ל-99 שנים או יותר, זמן נצח במושגים של שנות ה-50, אולם כאשר אנו מצויים בפתחה של שנת 2010, ראוי לבחון מהם תנאי החידוש. במקרים רבים החידוש נקבע באופן אוטומטי, ובמקרים אחרים נדרשת הסכמה והחלטה בהתאם לתנאי השטר, דבר שהוא לכשעצמו בעייתי הואיל ולעיתים החברות אינן פעילות (יבואר להלן).
ברשם החברות
עד כה, פורטו בקליפת האגוז הבדיקות שראוי לבחון (רשימה לא ממצה) בצד של פנקסי המקרקעין. ואולם, סוגיית החברה עצמה הינה חשובה לא פחות ולעיתים אף יותר.
א. בדיקת מסמכי החברה, כגון מרשם בעלי המניות, תקנון החברה וכדומה. בדיקה בסיסית אותה יש לבצע היא האם החברה פעילה. במידה והחברה איננה פעילה יש לכך השלכות שלא יפורטו במאמר זה, אך בקצרה אומר כי מדובר במצב לא פשוט המצריך היערכות משפטית שונה.
ב. בחינת סוגיית הסכמת החברה. במידה ונדרשת הסכמת החברה להעברת זכויות כאמור לעיל, עולה השאלה מיהו הגורם המאשר? האם המנהל שנרשם לפני עשרות שנים אצל רשם החברות (שלעיתים אינו בין החיים)? האם יורשיו? האם נציג ועד בית? מהו הדין כאשר אין ועד בית? האם מנהל שמונה? אלו ועוד, הן שאלות לא קלות ויש לבחון כל מקרה לגופו. אולם ככלל, על מנהל החברה ליתן הסכמתו בכתב להעברת הזכויות הספציפית בין הרוכש לקונה. ראוי להדגיש כי מדובר בהסכמה אד הוק ולא גורפת. לצד צירוף כתב הסכמה יש להראות הוכחה כי המנהל אכן יכול לחייב בחתימתו את החברה ולשם כך דרושה החלטת החברה בדבר מינוי המנהל.
ג. דרושה חתימתו של נושא המשרה לצורך העברת הזכויות. אישור זה דרוש אף במקרה שלא נדרשת הסכמה לצורך העברת המניות, סוגיה זו אינה פשוטה לכשעצמה.
ד. בדיקת מצב זכויות וחובות החברה, האם לחברה חובות; האם שולמו אגרות רשם החברות; האם הוטלו עיקולים וכדומה.
ה. זיהוי החוכר. מדובר בעניין בסיסי וצפוי. אולם במקרים לא מעטים ובשל היעדר מודעות של בעלים קודמים, המניות לא הועברו בין הקונים לרוכשים ההיסטוריים, והסתפקו ברישום בפנקסי המקרקעין בלבד, וכך עלול להיווצר חוסר אחידות לא בריא בין רשם החברות ובין פנקסי המקרקעין. מקרים כגון אלו אינם פשוטים ודורשים שחזור הפעולות המשפטיות וההעברות הקודמות שבוצעו.
אלו הן רק בדיקות בסיסיות וברור שהרשימה איננה ממצה או מתאימה לכל מקרה. אולם כעת, ניתן להבין מדוע רבים מעדיפים שלא להתמודד עם מצבים של חברות גוש חלקה.
דוגמאות: מה יעלה בגורל דירה אשר רשומה בפנקסי המקרקעין אולם החברה איננה פעילה, והמניות מעולם לא הועברו מן החוכר הראשון? מה קורה כאשר החברה פעילה אך החכירה לא חודשה וכיום המצב הוא של רישום בפנקסי המקרקעין אך תחת חכירה שאינה בתוקף?
אלו הן דוגמאות אחדות למצבים מאוד בעיתיים שיכולים להתעורר במקרים כגון אלו.
במעמד רישום הזכויות, מעבר לאישורים המקובלים שיש לספק ללשכת רישום המקרקעין לצורך העברת זכויות של דירות "רגילות", יש לבחון במקרה הייחודי את תנאי העברה. ועל כן, לרוב יש לצרף מסמכים ייחודיים נוספים לצורך העברה, כגון שטר חכירה מקורי מאומת; הסכמת החברה; אישור בדבר העברת מניות בפועל וכדומה, בהתאם לנסיבות כל מקרה ומקרה.
פתרון אפשרי: רישום בית משותף
ללא קשר לרכישת הדירה וביצוע הפעולות האמורות לעיל, ראוי ליתן הדגש לכך כי לאחרונה בניינים רבים החלו לפעול לרישום הבית המשותף ולבטל את צורת הרישום ההיסטורית. פעולה זו אינה מובנת מאליה ודורשת פעולות משפטיות רבות ולעיתים שחזור מסמכים, בהתאם למצב הרישום הנוכחי. יחד עם זאת, פעולת הרישום יכולה לפתור בעיות רבות בעתיד ולהקל על העברת הזכויות.
מן האמור לעיל אין להסיק בשום אופן כי כאשר עסקינן בחברת גוש חלקה מדובר ברכישה לא כדאית ו/או כי אין דרך להתמודד עם מצבים אלה, וזאת מכמה סיבות: ראשית, דירות רבות רשומות במתכונת זו, מה גם שאף רישום "רגיל" אינו ערובה להיעדר תקלות משפטיות ; שנית, מדובר במקרים הניתנים להתמודדות תחת ביצוע פעולות נכונות ; שלישית ועיקרית- במידה והדירה מוצאת חן בעיני הרוכשים ומתאימה לצרכיהם, ראוי "להתאמץ" ולפעול לצורך רכישת "דירת החלומות", לשם כך, כמובן, ראוי להיעזר באדם הבקיא בתחום ייחודי זה.
ראוי להדגיש כי הואיל ומדובר בנושא מורכב ומאוד לא אחיד ושונה בין דירה לדירה, המאמר הנ"ל הינו בבחינת מידע כללי, ולעיתים נדרשות בדיקות נרחבות יותר בהתאם לכל מקרה ומקרה.
· הכותב הינו עורך דין ומגשר במשרד עורכי הדין שרון כהן ושות', העוסק במשפט מסחרי ונדל"ן.
· אין לראות האמור לעיל משום ייעוץ ו/או תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו בשום פנים ואופן ככזה.
· ניתן לפנות אל הכותב באמצעות אתר הבית: www.sc-lawoffice.com