תחולת חוק המתווכים על נכסים בחו"ל

פורמליזם מופרז בחסות הדין עו"ד שרון כהן על פי החלטת בית משפט השלום בת.א. 44446/07 בש"א 157166/08 נפל דבר בישראל: בית המשפט קבע בהחלטתו כי יש למחוק תביעה על סף כיוון שחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו - 1996 יחול גם על מכירת נכסי נדל"ן בחו"ל, כאילו המדובר בדבר כה מובן מאליו שאפילו לא נזקק בית המשפט לדון בתביעה לגופה. המדובר לטעמי, בהחלטה שגויה מן היסוד, אשר מעוררת סימני שאלה רבים וזאת מן הרמה הפרוצדוראלית ומן הרמה המהותית: ברמה המהותית והחשובה. החלטה זו קובעת למעשה כי פעולת תיווך בנדל"ן המצוי מחוץ לישראל דורש רישיון תיווך. סבורני כי לכל משפטן במיוחד למי שמצוי בתחום הנדל"ן, החלטה זו לא מבשרת טובות. שכן הכיצד רישיון מקומי יחול על נדל"ן בחו"ל קל וחומר במדינה בה לא נידרש רישיון תיווך. האם מדינת ישראל שמה עצמה להיות השוטרת של מדינות העולם והיא דורשת שלאדם אשר ערך פגישות מקריות בישראל במטרה לקדם פרוייקט באירופה למשל, יהיה רישיון בו בזמן שבאותה מדינה כלל לא נידרש רישיון? האם אין חשיבות לדיני החוזים? לצדק?. המדובר בריח רע של אימפריאליזם משפטי פסול שאף אינו עומד במבחן הפרקטי, ולמעשה זוהי דוגמה נהדרת למצב בו המשפט הופך לתיאורטי יותר ויותר אל מול המציאות הכלכלית הגלובלית שתופסת תאוצה לאחרונה ביתר שאת בתחום הנדל"ן. זאת ועוד. ניראה כי בתי המשפט נוהגים בחומרה יתרה ובלתי מוסברת בכל הקשור לפרשנותו של חוק המתווכים. אכן, פעולת התיווך הוסדרה כחוק צרכני מן המעלה הראשונה. אולם, פרשנויות בתי המשפט לחוק היו כה דרסטיות וקיצוניות והפך בעל כורחו לחוק אנטי צרכני, הואיל ובמדינה שבה מחירי הנדל"ן מאמירים, למתווכים תפקיד חשוב ביותר באיזון היחסים שבין מוכרים לקונים. דא עקא, כאשר המדינה הפקידה הרישיון למספר גורמים מצומצם בעלי רישיון פורמלי, אשר אינו מותנה בתעודה או תואר אקדמי כלשהו, עד לאחרונה לפחות (יש האומרים כי רמת המבחן נמוכה ביותר), למעשה מפקיד סוגיית התיווך לשחקנים מצומצמים אשר כל המבדיל בינם לבין אחרים היא מבחן פשוט יחסית, ללא קשר למערך דיני החוזים ו/או נסיבות כל מקרה לגופו. אם בטיעון הצרכני עסקינן, עולה השאלה מי אלה אותם הצרכנים אשר רוכשים נדל"ן במחירי עתק בחו"ל, האם אלו הצרכנים אותם ביקש החוק לחסות תחתיו? נדמה לי כי התשובה על כך ברורה. פרשנות בתי המשפט לחוק המתווכים בלתי עקבית ביחס לדין והלכות הכלליות בדבר חופש החוזים, במיוחד לאור ירידתה של דרישת הכתב בביצוע עסקת מקרקעין, ולאור הרצון לבחון מערך היחסיים החוזיים שבסיס כל הסכם. המצב הוא לא פחות מאבסורד. אם פלוני רכש דירה מאלמוני באמצעות מתווך אשר הביא להיכרות שבין הצדדים והיה הגורם היעיל בקידום העסקה, ולמרות שערך עם מי מהצדדים הסכם תיווך, אזי על פי הדין הישראלי, ההסכם מול המתווך חייב להיות כדבעי. קרי, מנוסח כהזמנת עבודה ועל המתווך להיות בעל רישיון בתוקף. היה ויהיה פגם באחד מן הפרמטרים הללו, עלול המתווך להפסיד שכרו בחוסר צדק מוחלט לטעמי בעסקה. ברם, בכל הקשור ביחסים של פלוני-אלמוני, אזי על אף דרישת הכתב שבחוק המקרקעין, יוכלו שניהם להביא תחליפים לכתב ועל כך קיימת פסיקה ענפה, שכל מטרתה לבחון אומד דעת הצדדים והנסיבות שהביאו ליצירת החוזה ודרך קיומו. מכאן, כי הדין הישראלי מחמיר בדרישתו הפורמליסטית עם מתווכים שלא בצדק. אם לא די בבעיות אלה ובחוסר העקביות של חוק המתווכים עם הדין הישראלי, כעת קובע בית המשפט, שהדבר הבעייתי ממילא יחול גם על נכסי נדל"ן בחו"ל, החלטה שגויה לטעמי שלכל הפחות ראויה לדיון מעמיק ולא לסילוק על הסף. ברמה הפרוצדוראלית, בחר בית המשפט לנקוט בצעד קיצוני ודרסטי, גם לגישתו, של סילוק תביעה על הסף. משמעות צעד זה היא כי טענות הצדדים לא יזכו להתברר בבית המשפט הואיל ועל פי החלטת בית המשפט התביעה לא נכנסה לגדר טענות הסף של עילת תביעה. מעבר לעובדה כי המדובר בהחלטה שגויה לגופה לטעמי ובוודאי שלא רצויה לגישתי, הרי שלכל עורך דין הבא בשערי בית המשפט צריכה החלטה זו להפתיע. בתי המשפט אשר חוששים מחד לסלק תביעות קנטרניות ולעיתים הזויות הנכנסות בשעריו, מחוייב לשבת בדין ולשמוע טענות הצדדים על אף שראוי היה לסלק תביעות אלה, וזאת כיוון שלכל אדם "מגיע יומו" בפני מערכת הצדק. ומאידך, החלטה זו הטומנת בחובה שאלות עקרוניות ממדרגה ראשונה, על סכומים גבוהים, מתעלמת חזיתית מן הדין הכללי ומן המדיניות הנהוגה בדין הישראלי, וקטעה במחי יד התביעה כאילו המדובר בתביעה שאינה ראויה להתברר. ויודגש- על פי לשון החוק עצמו לא נאמר כי תחולת החוק תהיה כלל מדינתית, ואף אינו יכול לקבוע כן. מכאן, כי קריאה פשיטא של לשון החוק לא תוביל בהכרח למסקנה מרחיקת לכת זו אליה הגיע בית המשפט, דבר שרק מעצים תחושת אי הנחת מן ההחלטה. התוצאה המעשית של החלטת בית המשפט הינה קשה ובעייתית עוד יותר. כעת על אנשי ביצוע של פרוייקטים בחו"ל לפעול תחת אילוצים ותכנוני חוק מיותרים, אשר יטילו מכשול מיותר על חופש החוזים והליכי הגלובליזציה המתרחשים ממילא בשוק הנדל"ן, ויהיה עליהם לקבוע זהותם המשפטית בזהירות ; סמכויות השיפוט הטריטוריאליות ואת מערך ההסכמים מול רוכשים ו/או משקיעים פוטנציאליים. היה ולא תשתנה החלטה זו, הרי שבחייהם של העוסקים במסחר בינ"ל עשויים לחול שינויים דרמטיים אשר לא יועילו לחיי המסחר, ולא יתיישבו עם התפתחויות הדין הישראלי, ובכך תהפוך את מדינת ישראל למדינה אנטי גלובלית בתחום הנדל"ן. סבורני כי יהיה זה אך ראוי כי ערכאה גבוה יותר תיתן דעתה לבעייתיות שבהחלטה זו. · הכותב הינו עורך דין ומגשר במשרד עורכי הדין שרון כהן ושות', העוסק במשפט מסחרי ונדל"ן. · אין לראות האמור לעיל משום ייעוץ ו/או תחליף לייעוץ משפטי.