רכישת דירה מקבלן, לא מה שחשבתם

סוגיות ברכישת דירה מקבלן

עו"ד שרון כהן

רכישת ומכירת דירה הינן אחד הצעדים הגדולים והמשמעותיים ביותר שרבים מבצעים במהלך חייהם, ובוודאי אחד המהלכים בעל המשמעויות הכלכליות הגדולות ביותר.

ולכן, בכל הקשור למכירה ורכישת דירה מיד שנייה, כלומר מאדם פרטי, אנו לרוב נעזרים בעורך דין ונזהרים מבעיות שונות הנקרות בדרכנו או עלולות להיקרות בדרכנו. על עורך הדין שמלווה העסקה לתת עליהן דעתו לשם הזהירות כגון סוגית פינוי הדירה, תשלומי המיסים השונים, זכויות צד ג' הרובצות על הדירה וכדומה .

במכירה ורכישת דירה מאדם פרטי אנו יוצאים מן ההנחה כי הדברים נתונים לשליטתנו, וכי ניתן במשא ומתן לקבוע תנאים שיהיו ככל הניתן לטובת האינטרסים שלנו – וכך הדברים אכן מתנהלים לרוב.

יחד עם זאת ניראה כי ברכישת דירה מקבלן אנו "שוכחים" ולא פועלים על פי כללי הזהירות שהיינו נוקטים בדרך כלל. רבים נוטים לחשוב כי ברכישת דירה מקבלן אין צורך לנקוט באמצעי הזהירות, ויש נטיה בלתי מוסברת לסמוך יתר על המידה על הקבלן בהליכי הרכישה.

זוהי כנראה אחת הסיבות המרכזיות בגינה רבים מרוכשי דירות מקבלן בוחרים שלא לרכוש דירה תוך נטילת ייעוץ משפטי צמוד, במיוחד בכל הקשור לעריכת החוזה, למרות שעל רכישה שכזו רובצים לא מעט סיכונים, שרק את חלקם אפרט.

תחילה,לאחר קבלת ההחלטה לרכוש הדירה מקבלן, הרוכשים מקבלים חוזה אשר נראה מנוסח היטב, ולרבים הנטייה לחשוב כי זהו חוזה שלא ניתן לשנות תנאיו – דבר שאיננו נכון. במקרה אחר שולטת המחשבה כי מרכיב המחיר הוא החשוב ביותר, והשא, כגון נוסח החוזה, חשוב פחות.

על רוכשי הדירות להתייחס לחוזה שכזה כמו אל כל חוזה אחר לרכישת דירה שנעשה. וככזה, רצוי לנהל משא ומתן על תנאיו השונים המצויים בו שעלולים לפעול לרעת הרוכשים, כגון סעיפי פטור מאחריות לטובת הקבלן בכל הקשור למצבה המשפטי של הדירה, מועד מסירת הדירה, ליקויים שיתגלו בדירה בעתיד, וכן פטור מאחריות לגבי טענות עתידיות בכל הקשור למסמכי הרכישה.

בכל הקשור לרכישה מקבלן על הרוכשים לתת דעתם לסוגיית רישום זכויות הדירה על שמם. סוגיה זו הינה משמעותית ביותר ברכישה בקבלן, הואיל ולרוב הדירה הנרכשת טרם נבנתה, והליכי הרישום של הבניין המשותף וחלוקתו טרם הושלמו. ועל כן, חשוב להגביל בחוזה את הליכי הרישום שיבצע הקבלן לזמן סביר, וכן לבדוק היתרי הבנייה ותוקפם.

נושא נוסף שעל הרוכשים ליתן דעתם הינו הבטוחות. על פי החוק, על הקבלן לספק בטוחות כנגד תשלום הדירה, כאשר רצוי מתוך האפשרויות העומדות לקבלן על פי חוק, לבחור בהערת אזהרה על הזכויות בדירה הנרכשת וראוי לנהל על כך משא ומתן.

אולם, לעיתים הקבלן מתעקש לתת כבטוחה ערבות בנקאית כנגד תשלומי הרוכשים, ובמצב כזה ראוי לדרוש מהקבלן להגביל הערבות בזמן מוגדר, ולאחר מסירת הדירה, להמיר הערבות ברישום הערת אזהרה על הדירה שנרכשה.

זאת ועוד, על הרוכשים לדעת כי עורכי הדין שמייצגים הקבלנים רשאים לייצג הרוכשים בשלב הרישום בלבד, ולא מעבר לכך. ועל כן צריך להיות ברור כי עורכי דינם של הקבלנים מייצגים האינטרסים של הקבלן.

במידה והחוזה כבר נחתם, על הרוכשים להכיר היטב תנאי החוזה, ולעמוד על הזכויות שהוקנו להם בחוזה, כך למשל סוגיית האיחורים במסירה וקנסות שנקבעים כפיצוי מוסכם, שלעיתים רוכשים שוכחים לדרוש לאחר שכבר הדירה נמסרה לחזקתם.

יחד עם זאת, יש לזכור כי גם אם חתמו רוכשי דירות על חוזים מול קבלני דירות, ולא התייעצו בעורכי דין, והתברר כי בחוזים ישנם סעיפים מקפחים - אין להרים ידיים. שכן, החוק והפסיקה מקנים פתרונות משפטיים רבים שיש בהם לשפר את מצבם של הרוכשים, הן מתחום דיני החוזים והן מתחום תניות הקיפוח בחוזה אחיד, כאשר בתי המשפט יגלו הבנה יתרה לצד החלש– הרוכשים מול הקבלן, במיוחד כאשר הרוכשים לא היו מיוצגים על ידי עורכי דין.

לסיכום, ראוי וכדאי לראות בחוזה לרכישת דירה מקבלן כחוזה לכל דבר ועניין. ולכן, מומלץ לרוכשים להיעזר בעורכי דין ולנקוט בכל כללי הזהירות המקובלים בחוזה לרכישת דירה.

בהצלחה.

· הכותב הינו עורך דין ומגשר במשרד שרון כהן ושות'- משרד עורכי דין ומגשר, העוסק במשפט אזרחי ומסחרי ובמקרקעין.

· אין לראות במאמר זה משום יעוץ משפטי, ואינו בא כתחליף לייעוץ משפטי .