תיקון מספר 3 לתכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, או בקיצור – תמ"א 38/3 – נכנס לתוקף בסוף מאי 2012. התיקון נועד בעיקרו להרחיב את קשת האפשרויות העומדות בפני היזמים בעת תכנון פרויקט התמ"א, ובעיקר בכדי שהתכנון ההנדסי של הפרויקט יהא עשוי בצורה המיטבית.
התיקון מהווה שילוב של כל הוראות התמ"א 38 עד כה, כאשר מחד הוא נועד להשיא את התכנית לידי רמה הנדסית-ביצועית גבוהה ככל האפשר, ומאידך נועד להפוך פרויקטים של תמ"א שבעבר הכדאיות הכלכלית שלהם הייתה גבולית לכאלה שכעת יהיו אטרקטיביים כלכלית ליזמים.
תיקון מספר 3 לא נולד בחלל ריק יש מאין. שכן, הקושי ביישום נכון וראוי של תמ"א 38 על תיקוניהם הביא לקשיים רבים, שהעיקרי שבהם, הינו הכדאיות הכלכלית ליזם לצד הקשיים הטכניים הנדרשים כדי ליישם התכנית הלכה למעשה, כגון קבלת ההיתרים, השגת הסכמתם של הדיירים וכדומה.
ולכן, תיקון מספר 3, ביקש לתקן מספר עיוותים שיובאו להלן.
תגבור זכויות הבנייה
לפי התיקון, זכויות הבנייה במבנה הנועד לחיזוק, כפי שאלו נקבעו בתכנית תמ"א 38 המקורית (להלן: " תמ"א 38 "רגילה" "), יגדלו עד להיקף מרבי של 2.5 קומות טיפוסיות (תוספת של קומה וחצי לתמ"א ה"רגילה"), דבר העשוי לשמש תמריץ כלכלי ניכר לחיזוק מבנה (וזאת בשונה מהריסתו, המיושמת באמצעות תמ"א 38/2). עבור היזם- מדובר בתוספת של כ-3-4 דירות נוספות אותן יוכל לבנות בקומות המיועדות להיבנות.
השינוי בזכויות הבנייה נועד להגדיל את היקף יחידות הדיור בעלות הפוטנציאל לחיזוק, כאשר מומחים בתחום הבנייה מעריכים כי תוספת זו מביאה לכך שכחצי מיליון דירות ברחבי המדינה (מרביתן בפריפריה) מהוות פוטנציאל לחיזוק עפ"י המתאר של תיקון 3. כלומר-
1. התיקון הביא להגדלת זכויות הבנייה במסגרת תמ"א 38 "רגילה".
2. ככל הנראה כעת גדל פוטנציאל המבנים שניתן יהיה ליישם בהם את התמ"א 38 ה"רגילה".
רבים רואים בתיקון ה-3 לתמ"א 38 כצעד שנועד "להכשיר" חיזוקם של מבנים בעיקר בערי הפריפריה. אי-לכך, לצורך יישום תמ"א 38 בהיבט ניכר בפריפריה, יידרשו צעדים משלימים מטעם הממשלה, כגון הקצאת כספים ציבוריים לועדות בנייה, שכן המציאות מלמדת שבהקשר זה קיימים כשלי שוק שניתנים לתיקון רק בהתערבות ותמריצים שלטוניים.
התאמה בהיבט המיסוי
בהיבט המיסוי, התוספת בזכויות הבנייה, מאפשרת ליזם לבקש פטור ממס על מספר גדול יותר של דירות אותן יבנה במבנה המחוזק (עקב התוספת של קומה וחצי לתמ"א ה"רגילה", כאמור).
עידוד נוסף להריסת מבנים שזקוקים לחיזוק: ניסיון להקל על יישום תמ"א 38/2
במסגרת תמ"א 38/2, ניתן היתר להריסת מבנים אשר זקוקים לחיזוק ובנייתם מחדש במקום המבנה ההרוס, בתוספת זכויות בנייה.
תיקון 3 בא להקל על הדרישות המחמירות שנקבעו במסגרת תיקון 2, לפיהן לא תתאפשר חריגה מקווי הבניין החדש מעבר לקווים בתכניות הבנייה של המבנה החדש. תיקון 3 מאפשר מספר הקלות לעומת תיקון 2 בדרישות המחמירות, כגון: חריגה מקו הבניין, שילוב זכויות בנייה מכוח תכניות שחלות במקום, ועוד.
המטרה מאחרי הקלה זו באה לעודד הריסה כאשר היא מהווה האפשרות הטובה ביותר לחיזוק המבנה בהיבט ההנדסי, וזאת על פי חוות דעת מומחים בתחום.
נוהל ביצוע בקרה הנדסית על בקשה להיתר הכוללת חיזוק בפני רעידות אדמה
תיקון 3 מאפשר תוספות בנייה גדולות יותר, כאמור לעיל, ובשל כך גובר הצורך בביצוע בקרה הנדסית.
לפיכך - לתיקון 3 נוסף נספח (מספר 2) המפרט מסמכים הנדסיים אשר מציגים את הפתרון ההנדסי שיבטיח עמידה בדרישות התקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה (סעיף 108 בתקן ישראלי 413).
מסמכים אלה מוגשים לבחינה מדוקדקת ומפורטת של מהנדס הועדה המקומית טרם קביעת דיון בבקשה להיתר.
הוספת מסמכים אלו לתהליך תמ"א 38, שהצגתם מאפשרת דקדקנות הנדסית גבוהה יותר מבעבר בשלב התכנוני, נעשתה כדי להציב את התיקון ה-3 בסטנדרטים גבוהים יותר ברמת התכנון ההנדסי.
מתן זכויות במגרש אחר, לצורך חיזוק מבנה שזקוק לחיזוק ("ניוד זכויות הבנייה")
עקב הניסיון שנצבר עד כה בשטח מיישום תמ"א 38, נמצא כי קיימים מקרים בהם לא ניתן לממש את פרויקט התמ"א בשל מגבלות שונות (דוג': מגבלות בנייה לגובה לאור הצורך בשמירת בטיחות טיסה).
בכדי למצוא פתרון למבנים אלו, תיקון 3 כולל מנגנון של חיזוק מבנים ללא תוספת קומות בתמורה לתוספת זכויות במגרשים אחרים בתחום אותה הרשות המקומית (לצד זאת, יודגש כי המנגנון כרוך בעריכת תכנית מתאימה).
הבהרות הוראות התמ"א בעניין תוספת מרחבים מוגנים
בתיאום עם פיקוד העורף בצה"ל, תיקון 3 מעלה הבהרות הנוגעות ליחס בין הוראות התמ"א לבין הוראות חוק ההתגוננות האזרחית בעניין הוספת מרחבים מוגנים למבנים קיימים.
ניצול זכויות מכוח תכניות מקומיות כתכנית תמ"א 38
בזמנו, לשיטתם של רבים בענף הבנייה, היה צורך בהרחבת סמכותו של המפקח על המקרקעין, כך שתחול על ניצול זכויות הבניה מכל מין וסוג שהוא, ובלבד שהדבר נעשה במסגרת פרויקט שבמסגרתו מחוזק הבית המשותף מפני רעידות אדמה.
כעת, נראה כי תיקון 3, מספק פיתרון אפשרי וכולל לסוגיה זו של ניצול זכויות מכוח תכניות מקומיות.
במסגרת תיקון 3 נקבע, כי במקרים בהם ניתן היתר לניצול זכויות הבניה מכוח התמ"א ביחד עם זכויות בניה מכוח תכניות מקומיות – יראו את ההיתר כולו כאילו ניתן מכוח הוראות התמ"א. באופן זה, ניתן יהיה להחיל את ההסדרים הקנייניים והמיסויים הקיימים ביחס לתמ"א 38, גם על אותן זכויות בנייה שמקורן אחר, כאשר הכל כמובן בכפוף לחיזוקו של הבניין מפני רעידות אדמה.
יוצא איפוא, כי תיקון מספר 3 מבקש להביא לידי פתרון מספר סוגיות שעלולות לעיתים קרובות לסתור זו את זו- מחד, להגדיל את הרף והסטנדרטים המקצועיים ביישום התכנית, ומאידך, להגדיל בו בעת את הכדאיות הכלכלית ליזם.
לא בכדי תמ"א 38 עברה מספר שינויים במשך תקופה לא ארוכה. שכן המציאות מלמדת שהתכנית טרם החלה להיות מיושמת באופן משביע רצון כפי שביקשו קובעי המדיניות, ואולם דווקא התיקונים שנעשו, שייתכן וייעשו גם נוספים, מלמדים כי קובעי המדיניות מבקשים להחיל התכנית ביתר שאת, במיוחד במדינה שבה עתודות הנדל"ן במרכזי הערים הופכות יקרות יותר ויותר.
הכותב הינו עורך דין ומגשר במשרד עורכי הדין שרון כהן ושות', העוסק במשפט מסחרי ונדל"ן, אשר מלווה פרויקטים של תמ"א 38 ומייצג דיירים מול יזמים בפרויקטים אלה.
אין לראות האמור לעיל משום ייעוץ ו/או תחליף לייעוץ משפטי, אלא כמידע כללי ודיעה בלבד.
ניתן לפנות אל הכותב באמצעות אתר הבית: www.sc-lawoffice.co.il.