על אודות הסיכונים הרובצים על דיירי הבניין כתוצאה ממכירת דירות היזם הנוספות לדיירים חדשים עו"ד שרון כהן
עיקרה של תכנית תמ"א 38, הינו כי דיירי הבניין יקבלו שדרוג משמעותי לדירותיהם על פני הבניין הקיים, באופן שיתאים לסטנדרטים הנהוגים כיום בין היתר לצורך חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה. בין אם מדובר בתכנית תמ"א 38 שאיננה כרוכה בהריסת הבניין ובין אם מדובר בתכניות תמ"א 38/2 או 38/3 שמשמעותן הריסת הבניין הקיים ובנייתו של אחר.
לרוב, העסקה שבין הדיירים ליזם ברורה: היזם מבצע את תוספות הבנייה או בונה בניין חדש בהתאם למוסכם ולאישורים על חשבונו ללא כל עלות מצד הדיירים. ומנגד, היזם מקבל את הדירות הנוספות מעבר לדירות הדיירים המשודרגות, או במילים אחרות את זכויות הבנייה הנוספות.
עסקה זו אמורה להיות נוחה ברמה הכלכלית לכל הצדדים. מחד, הדיירים, אשר לא משלמים מכיסם כספים כלשהם אלא משלמים בדמותן של זכויות הבנייה הנוספות שגם כך סביר שלא היו עושים איתן דבר. ואילו היזם מקבל דירות אותן יוכל למכור וליהנות מרווחיהן. במילים אחרות, לכאורה מדובר במצב של "win-win" לשני הצדדים בעסקה.
ברם, במאמר זה אבקש להתמקד במערכת היחסים שנוצרת בין הדיירים הקיימים, כלומר, הדיירים ה"מקוריים", בעלי הדירות שהתקשרו בעסקה מול היזם לבין הדיירים ה"חדשים", כלומר אלו שרוכשים את דירותיהם מן היזם. למערכת יחסים זו משמעויות רבות ובצידן סיכונים לא מבוטלים, שנראה שלא תמיד נותנים עליהם הדגש הראוי.
רכישת הדירות הנוספות מן היזם על ידי רוכשים, יכולה להיעשות בשלבים שונים במהלך הפרויקט. אינטרס ברור של היזם הינו כי יוכל למכור הדירות בשלב המוקדם ביותר שניתן, וכי לא תהיינה לא כל מגבלות. בין היתר, ולעיתים מזומנות יבקש לעשות כן היזם לצורך מימון הפרויקט.
מנגד, אינטרס ראוי של הדיירים יהיה כי הדירות תימכרנה בשלב מאוחר יחסית וזאת מכמה סיבות:
ראשית, כי לא תיווצר כל חזית בין דיירים מקוריים ולחדשים בשלב מוקדם של הפרויקט, עוד טרם החלו העבודות או ניתנו אישורי הבנייה.
שנית, כי היזם יממן הפרויקט מהון עצמי לפחות בשלבים המוקדמים דבר שיעמיק המחויבות לפרויקט.
סוגייה חשובה זו, של מועדי מכירת הדירות הנוספות, שאף מתקשרת לסוגייה נוספת של מימון הפרויקט והתנאים למימון הפרויקט באמצעות בנק מלווה, אשר צריכה להיות מעוגנת היטב בהסכם שבין היזם לדיירים, שכן לסוגייה זו השלכות משפטיות גדולות.
יוצא איפוא, כי יש לצפות שסוגייה חשובה זו של מכירת הדירות הנוספות על ידי היזם תוסדר באופן ראוי בהסכם הדיירים, שכן היא עלולה ליצור חזיתות משפטיות בין הדיירים המקוריים ובין הדיירים החדשים בכמה מישורים:
א. הביטחונות לדיירים החדשים, יהיו על חשבון זכויות הדיירים המקוריים?
דיירים המבקשים לרכוש דירה שטרם נבנתה בין במסגרת של מעין קבוצת רכישה הרוכשת ישירות הדירות מהיזם, ובין אם ניתן ליווי הבנקאי או לאחריו, יידרשו, ובצדק רב מבחינתם, בטחונות לכספים שיעבירו ליזם בתמורה לדירות העתידיות.
בהקשר זה יש להבחין בין מצבים שונים שקשורים לליווי הבנקאי אם ניתן ; לאופן רישום הזכויות שעוגן בהסכם וכדומה.
לעיתים, תינתן לדיירים החדשים האופציה לרישום הערת אזהרה בגין רכישת הדירה העתידית על גבי אותה "יחידה רישומית חדשה", ככל שנרשמה. כך מבטיח הדבר לכאורה את זכויות הדיירים החדשים בבניין. אך, גם בהקשר זה, יש לזכור כי בשלב זה שהפרויקט לא יצא אל הפועל, למעשה כך או אחרת כבר נוצר קשר משפטי בין הדיירים החדשים לדיירים המקוריים של הבניין בשלב שיכול להיות לעיתים מוקדם מדי.
כך למשל, במקרה שבו היזם לא נטל ליווי פיננסי מבנק מלווה שלעיתים נותן לדיירים חדשים תחושה של "רשת ביטחון" לעסקה, יכול היזם "להיתקע" טרם או במהלך ביצוע הפרויקט. ברור כי במקרה שכזה ה"כתובת" הראשונה אליה יבואו בטענות הדיירים החדשים היא ליזם שמכר הדירה. אך במקרים רבים היזם כבר לא בתמונה מסיבות שונות כמו למשל אם הפך להיות חדל פירעון. יוצא אם כן כי מי שנותרו בתמונה הם הדיירים החדשים והמקוריים.
הפתרון האפשרי לכך נעוץ באופן ההסדר שנקבע בהסכם שבין הדיירים המקוריים ליזם, ולמצב זה קיימים מספר פתרונות אפשריים:
לעגן בהסכם סעיף לפיו לב"כ הדיירים המקוריים, יהיה יפוי כוח למחיקת הערות אזהרה במקרים כגון אלה, כתנאי לרישום הערת אזהרה.
לקבוע שלבים ראויים לאפשרות מכירת הדירות לצדדים שלישיים באופן הדרגתי. לדוגמא, מתוך 4 דירות אותן יקבל היזם, אחת תימכר בשלב מוקדם יחסית של קיום התנאים המתלים לרבות הפקדת הביטחונות, דירה נוספת עם התחלת הבנייה וכן הלאה עד לסיום הפרויקט. ביצוע שלבים אלה עשוי להקטין הסיכון ביצירת חזיתות עם דיירים עתידיים.
לחייב את היזם לציין בכל הסכם שיערוך עם רוכש דירה, סעיפי פטור מאחריות כלפי הדיירים המקוריים, הכוללים סעיפי שיפוי ופטור מאחריות גורפים, מהם יהיה ברור כי אין בין הדיירים המקוריים והחדשים- כל חזית משפטית.
לחייב היזם לצרף לכל הסכם עם הדייר החדש את ההסכם שבינו ובין הדיירים המקוריים.
לבצע הקישור המתבקש בין הביטחונות הקיימים לביצוע הפרויקט ובין עניין חשוב זה.
אלו אם כן, רק פתרונות אפשריים, וברור כי קיימות אפשרויות נוספות.
ב. דיירים נוספים, בניין חדש?
לכל בניין בישראל שנרשם כבית משותף, מצוי תקנון הבית המשותף, שלרוב הינו גם התקנון המצוי בחוק. הוספת דירות נוספות מצריכה לעתים רבות שינויים במסמכי הבית המשותף ותקנון הבית המשותף (וזאת בהנחה שמסמכים אלה נבדקו היטב טרם לחתימת ההסכם).
בתקנון הבית המשותף ידרשו אם כן שינויים ותיקונים ולמעשה יהפכו את הבניין לבניין חדש במובן זה. בין היתר יקבעו תנאים מקובלים של יחסי הדיירים, זכויותיהם וחלוקתם. בהסכם שבין הדיירים המקוריים ובין היזם ראוי לציין היטב מהם התיקונים הדרושים ואילו הוראות יכללו בתקנון הבית המשותף, על מנת שהבית החדש שיתקבל – יהיה בהתאם לרצונות הדיירים המקוריים. לשם הדוגמא- זו גם ההזדמנות לביצוע "מקצה שיפורים" ביחס למסמכי הבית המשותף הקודמים. לדוגמא, זה המקום לציין איסור בדבר הכנסת אנטנות סלולאריות בדירות ו/או בגג הבית, וכן לציין שייכות זכויות בניה עתידיות.
ג. זכויות הדיירים החדשים ברכוש המשותף או בזכויות הבנייה העתידיות,
שווה ערך לזכויות הדיירים המקוריים?
עניין חשוב נוסף עליו יש לתת את הדעת הוא מעמדם המשפטי של הדיירים החדשים לעומת הדיירים המקוריים של הבניין בכל הקשור לרכוש המשותף ולזכויות הבנייה העתידיות.
כאמור, נושא זה שאף בו רבים לא נותנים את הדעת בשלב עריכת ההסכם בין הדיירים המקוריים ובין היזם, ראוי לעיגון ברור בהסכם.
מדובר על זכויות הבנייה העתידיות שתהיינה לדיירים לאחר שהפרויקט יבוצע.
במילים אחרות. העסקה שבין הדיירים המקוריים ובין היזם, עוסקת בניצול זכויות הבנייה הנוספות הקיימות בעת הזו. הבה ניקח לדוגמא כי בפרויקט מסויים מדובר על תוספת של שתי קומות, והפרויקט בוצע לשביעות רצון כולם. לאחר שנים הוחלט על הרחבת זכויות הבנייה לקומות נוספות.
אם כן, למי שייכות הזכויות הנוספות? ליזם? לדיירים המקוריים בלבד או לדיירים המקוריים והחדשים כאחד?. ניגוד האינטרסים בין היזם לדיירים ברור. שכן, היזם ירצה לשמר זכויות עתידיות ואילו הדיירים (שמודעים לכך) יבקשו כי כי הזכויות תהיינה שייכות להם.
עניין זה בעל השלכה משמעותית צופה פני עתיד מובהקת, למרבה הצער, לא זוכה להתייחסות ראויה בהסכמים שבין הדיירים המקוריים ובין היזם. במקרים שאכן שהדבר זכה התייחסות ועלה בידי הדיירים המקוריים לשמר לעצמם הזכויות העתידיות, עולה השאלה מי משתתף בזכויות אלה? הדיירים המקוריים בלבד או גם הדיירים החדשים?.
כאמור זוהי סוגייה חשובה שראויה לבוא על פתרונה בהסכם הדיירים מול היזם, הן לעניין הוראות ושינוי תקנון הבית המשותף והן לעניין זכויות הבנייה העתידיות.
יוצא אם כן, כי רבים מאירים הזרקור לעבר מערכות היחסים שבין הדיירים ובין היזם.
ברם מערכת יחסים חשובה נוספת שלעיתים לא זוכה לחשיבות הראויה היא בין הדיירים שאותם כינינו "מקוריים", אלו שעמלו וערכו הסכם עם היזם ובין הדיירים שאותם כינינו "חדשים", אשר רכשו או ירכשו הדירות הנוספות מן היזם.
אין להקל בכך ראש, שכן למערכת יחסים זו חשיבות גדולה ובעלת השלכות משפטיות לא מבוטלות.
הכותב הינו עורך דין ומגשר במשרד עורכי הדין שרון כהן ושות', העוסק במשפט מסחרי ונדל"ן, אשר מלווה פרויקטים של תמ"א 38 ומייצג דיירים מול יזמים בפרויקטים אלה.
אין לראות האמור לעיל משום ייעוץ ו/או תחליף לייעוץ משפטי, אלא כמידע כללי ודיעה בלבד.
ניתן לפנות אל הכותב באמצעות אתר הבית: www.sc-lawoffice.co.il.